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魔方娱乐首页:魔方CEO柳佳:做公寓没什么好委屈行业又不是吹大的!

时间:2019-02-05 09:28:52来源:本站 作者: 点击:
  

  在长租公寓领域,从魔方走出来的人才一直都很抢手。栽培队伍,管理资产,身为公寓界“黄埔军校”的“校长”,柳佳不仅要带领魔方这艘巨舰乘风破浪,更在思索,如何才能让行业变得更好。

  只要关注了行业会议,无论大小,你会发现,这群公寓人基本是“老面孔”,探讨会也好,碰头会也罢,围绕的话题总离不开一个——长租公寓怎么做才能活得好。

  一次会议上,广东省租赁协会会长刘昕细数公寓创业之不易。“每天都在担心,今天工商来找你,明天税务来查你,消防来了,公安来了,行业没有一个标准规范。”

  尽管如此,2018年的诸多政策鼓励下,公寓人的腰板好像挺得越来越直,酒店人地产人坐在一起,仍然笑谈:“你们吃肉,我们喝汤,你们不要的物业都可以给我们,最苦最累的活儿我们来做。”

  都说创业是杯苦咖啡,千行百业,哪个行业没有艰辛,说对一句话,不如做对一件事。很多人其实并不了解长租公寓这个新生事物,当你以先入为主的有色眼光看待这个行业时,得出来的结论也会变得很主观。

  柳佳,这位外表不柔弱,内心亦很坚定的女子,凭借一己之力,带领魔方在租赁市场一路“摸爬滚打”,发展成为集中式公寓规模第一的体量,你不得不打心底佩服她。每每出席论坛,她总是一群“男人帮”里最亮眼的一朵带刺玫瑰,当然,这些都是后话。

  不论外界如何风云涌动,在酒店和公寓行业里扎根了十多年的柳佳,始终在修路建桥,让后来者少走弯路,给城市务工者一盏明灯,这群跑在前线的公寓人一直在摸索中前行,每一次突破,都是在给公寓这个行业画上浓墨重彩的一笔。

  从最早期的2013年,魔方完成6000万美元A轮融资,优客逸家获得300万元天使投资起,那时的公寓还是一群创业系的玩家在埋头苦干,物业、客源、运营,全都要包揽,赚点辛苦钱。

  2018年,长租公寓获资本输血越来越频繁,融资新闻屡见报端。1月16日,自如完成了国内长租公寓迄今为止规模最大一笔40亿人民币的A轮融资,蛋壳、V领地、优客逸家、乐乎城市青年公寓也紧随其后,揽获单笔金额过亿的融资。公开资料显示,VC、产业资金、债权融资、互联网资金都投资过的长租公寓,总计达25家。

  原本只有创业系和中介系占据的租赁市场,迎来的玩家越来越多,最引人注目的莫过于“国家队”和房企。自2017年住建部公布首批12个住房租赁试点城市以来,截止2018年两会期间,12个试点城市共成立了由地方政府扶持的51家国有租赁公司。房企方面,前20强已有15家建立起了自己的公寓品牌,后来者还在不断涌入。

  暖风熏人醉,新派公寓创始人王戈宏表示,长租公寓这四年来太幸运了,有政策支持、有资金加持、有消费者的鼓励,把长租公寓行业的人捧得忘乎所以。

  “决定一个行业是否能持续发展的,最终还是市场的供需关系。”对于长租公寓被推上“风口”这件事,柳佳不认为是种偶然,而是必然。

  “公寓行业并不是被吹捧起来的,魔方2009年就成立了,当时并不是风口期,也没有政策的支持和资本的进入,因为看到市场需要有公寓这样的产品来满足年轻人的租住需求,所以魔方进入了这个行业。”

  《2017年国民经济和社会发展统计公报》显示,2017年末,中国大陆总人口逾13.9亿人,常住人口城镇化率为58.52%。大量城市务工者需要有落脚之地,买不起房,租房也不能将就,消费者尤其是年轻人的租房观念发生转变,群租房及品质比较低的租赁房不再是他们的第一选择,而公寓刚好满足了他们对美好生活的向往。

  “租房是个万亿级市场,需求在这里,所以资本会进入,政策也会跟上。踏踏实实深耕市场,后面的事情也是顺其自然。”

  目前,中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV(交易总额)超过1万亿元,前瞻产业研究院数据显示,预计到2025年,租金成交总额有望达到3.2万亿元,租赁人口达到2.5亿。以迈点研究院(MTA)测算的集中式品牌长租公寓16万间的房间数及分散式品牌长租公寓53万间的房间数与当前的市场需求对比,品牌公寓才刚踏出了半只脚。

  10月份以来,多家房地产企业先后公布了发债计划,万科获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币80亿元的住房租赁专项公司债券,第二期20亿规模债券11月19日于深交所上市。葛洲坝28亿元住房租赁专项公司债正式获得中国证监会核准批复。龙湖也提交了50亿元规模住房租赁专项债券的发债申请计划。

  房地产行业融资环境持续收紧,借道长租公寓发债的房企并不是一帆风顺。克而瑞地产研究中心统计数据显示,今年以来已有多家企业的公司债被叫停,其中包括合生创展100亿住房租赁专项公司债券、富力60亿住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿住房租赁专项公司债券等等。

  为防范房地产行业债务风险,有关部门出台了多项政策,长租公寓风险也引起了业内普遍重视。“缺钱是一个普遍现象,不止是房地产,不知道你有没有关注这些钱用在哪,用掉多少,很多公司债往往只是一个额度,还没真正的形成一个运营的放量。”面对我提出的房企争相发住房租赁专项债券这个问题,柳佳从另一个角度给出了解答。

  “我们在经营过程中发现,中国市场缺的并不是新增房量,市场的供需矛盾是错配造成。第一,户型的错配。房地产开发动辄三居室、四居室。这些户型在租房市场并不受欢迎。经测算,一套一居室的房子大概3-5天就能成交,而一套三居室挂牌甚至半年没有成交。这也是大量房东将房屋出租给分散式公寓运营商做“N+1”隔断再出租的主要原因。第二,地段的错配。目前,很多新房在郊区,但年轻人不愿意花1-2个小时用于通勤,因此造成租赁市场供需不平衡。第三,价格的错配,这也是最严重的问题。北京再小的一居室也要3000元以上,但是城市中有大量的服务业从业人员,租金支付能力只有500-1500元之间,而市面上根本没有适合这类群体的合法租赁产品,导致他们只能选择租赁违章建筑或在小区内群租。”

  城市中心的存量资产引起了公寓人的关注。“发债有一部分是用于新增土地的建设,但我们到现在还没解决商业和办公楼的库存问题,我认为国家应该鼓励存量资产改造成长租公寓,这是增加房源供应最快速有效的方式。”

  从“百团大战”到“出行补贴”,资本运作总是一遍又一遍地演绎着同样的故事——先是用价格战抢夺市场,获得垄断地位,行业紧接着进入洗牌期。上规模,抢明天,规模战愈演愈烈,背后的矛头都指向了资本,对于资本的加入,魔方首先是欢迎的。在柳佳看来,行业远没有到需要刺刀见红贴身肉搏的时候。

  要规模也要盈利,长租公寓这笔“烧大钱”的生意,如何才能将资本“为我所用”?柳佳表示:“资金推动企业发展只是其中一步,靠外部资金输血来维持企业的正常运营是不可能长久的,我们首先要保证企业的利润率,如果企业的商业模式就是建立在亏损的基础上,靠情怀和讲故事生存,是不可能维系的。

  企业的运营情况良好,现金流能够支撑未来的发展,有合理的融资还款计划,适当的金融手段还是需要的,金融可以作为杠杆来加快企业的发展速度,但不能无序地乱加,尤其是把杠杆加在沙漠上,企业的地基都没有打好,经营不稳定,融的钱越多,被放大的不是利润,反而是风险。”

  自2015年开始,长租公寓的政策红利不断,各地文件一个接着一个,让从业者颇有目不暇接之感。2016年国务院政府工作报告首次提出建立租购并举的住房制度,2017年5月,《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见,明确指出住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。商改租,厂改住,集体建设用地建租赁住房,公寓行业迎来发展的曙光。

  然而,除了亲历者,没有人能知道这群公寓人经历了怎样的一段艰难时刻,每一个政策推进的背后,都是从业者总结趟过的坑,得出实践经验后积极向上沟通的成果。

  “困难肯定是有的,作为第一个吃螃蟹的人,我们是在摸着石头过河,确实会碰到政策不明朗的情况。比如注册公司,由于经营范围没有公寓管理这一项,只能注册物业管理公司,注册酒店管理公司,包括申办消防的时候,今天说我们不需要办,过几天又说没有消防不行,一路走来确实吃了很多的苦。”

  2016年11月14日,国家税务总局发布公告,住房租赁税收标准是:纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的,按照住宿服务缴纳增值税。个人住房出租征税 0.5%、非住房 1% 。税收的减轻,让公寓人长舒了一口气。2018年6月15日,北京《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》正式发布实施,房屋的消防改造也提出了极为明确的要求。

  公寓行业政策的落地,柳佳基本都参与了,“我们大概提交了40多页的报告,给了非常详细的建议,很感谢北京市住建委,采纳了我们这些企业方在实际运营中积累下来的经验和意见,最终落到管理政策上。”

  从被关注到被误解,压在长租公寓身上的担子,在柳佳看来,都是“应当承受之重”。“如果不承担起应有的责任,企业的发展是不可持续的,纳税、合法经营是最基本的,租赁涉及民生问题,我们首先要保证客户的生活质量,消防安全、治安,都需要特别关注。

  刚开始没有任何行业标准要求做公寓要安装喷淋、烟杆等设施,我们给有关部门提了很多建议,是希望行业规范更加完善,同时也有一个准入门槛。魔方自发自觉地投入了大量的资金,消防设施的投入占到了装修成本的8%左右,加上监控等安全设施,占到成本的百分之十几,这都是企业应该去承担的。

  在社会责任方面,我们应该提供老百姓能租得起的房子,北京已经有宿舍管理标准,未来宿舍一定会存在大量需求,很多城市在引入人才,一个高端人才对应的是7位服务业人员,我们非常关注这一群人的生存状态,9号楼公寓合作了大量的企业,洲际酒店、万豪酒店、海底捞、顺丰,都是我们大客户,银行、电信公司、互联网公司比如携程、唯品会,这些企业的客服人员,都住在我们9号楼公寓里。

  前期我们在探索过程中遇到了很多困难,人民日报等媒体都在呼吁给打工者一张床,但流动人工管理的确是难事,但是我们还是坚持在做,呼吁同行一起做,积极地与政府沟通,因为我们看到,这群人的生存状态实在是太差了,几十张窗随意地摆放在2室1厅、3室1厅的房子里,铁架床,没有任何的遮挡,各种插座、大功率电器、热得快、电动车电瓶等随意充电,厨房刀具随处摆放,作为企业,我们希望改善服务人员的居住环境,积极参与民生问题的解决。”

  碰了不少壁,吃了不少苦,“会有感到委屈的时候么?”我问柳佳。“付出这么多,是不是值得的?”

  她爽朗的笑了笑。“因为魔方冲在前面,所以我们挡掉的问题可能要比后来者要多得多,你问我有没有觉得委屈,其实我们不觉得委屈,我们还是非常热爱这个行业的,很幸运能够在这样一个时代遇上这样的机遇,参与到整个长租公寓行业的建造和发展过程中,我们感到非常自豪,如同OTA的出现改变了我们的出行方式,我们希望看到整个行业繁荣发展起来,和其他同行一起,让长租公寓改变中国人的租赁模式。”

  每个人心中都有一副美好生活蓝图,柳佳给未来画的蓝图,和魔方的品牌slogan,“生活就该有MO有样”是一致的。“这是我们的初衷。”

  作为先行者,把遇到的困难一一化解,最终形成行业标准,柳佳相信,公寓人所有的付出,终有一天会获得回报,只是时间早晚的问题。“能为行业做点事,我们感到非常自豪和骄傲。”

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